Immobilienpreise und Demografie: Einfluss von Pflege und Alter

Immobilienpreise und Demografie hängen enger zusammen, als viele denken. Gerade Pflegeheim-Apartments, Einfamilienhäuser und Reihenhäuser zeigen, wie der demografische Wandel künftige Preisentwicklungen beeinflusst. Eine alternde Gesellschaft, sinkende Kinderzahlen und wachsende Urbanisierung verändern Angebot und Nachfrage grundlegend.

2023 waren laut Destatis bereits 5,69 Mio. Menschen in Deutschland pflegebedürftig. Rund 16–17 % von ihnen leben in stationären Pflegeeinrichtungen (≈ 0,94 Mio.). Die Zahl der stationären Pflegefälle hat sich seit 1999 fast verdoppelt, bei gleichzeitigem Rückgang des Anteils stationärer Versorgung. Trotzdem steigt die Nachfrage nach Pflegeapartments strukturell weiter, zumal bis 2040 rund 3.100 neue Heime benötigt werden (Quelle: Deutsche-Pflegeimmo, BMG). Die Wertentwicklung ist dabei weniger zinsabhängig, sondern folgt einer langfristigen Nachfragekurve.

Einfamilienhäuser: Der Nachfragestau der Babyboomer

Rund 56 % der über 65-Jährigen leben laut Mikrozensus 2022 in Ein- oder Zweifamilienhäusern. Die meisten bleiben sehr lange in ihrer Immobilie: 61 % wohnen dort seit über 23 Jahren. Das verzögert den Rückfluss von Wohnraum an den Markt. Erst mit zunehmender Pflegebedürftigkeit oder Tod werden diese Immobilien frei. In peripheren Regionen, wo die Ü65-Quote bis 2040 auf über 30 % steigen wird, könnte es zu einem Angebotsüberhang kommen. Studien zeigen, dass ab diesem Punkt reale Preise oft sinken (Quelle: IW Köln, 2023).

Reihenhäuser in städtischen Lagen profitieren vom Wandel: sie bieten Wohnqualität bei besserer Energieeffizienz und moderaterem Preisniveau. Familien mit ein bis zwei Kindern – die künftige Norm – sehen hier oft die ideale Wohnform. Die Nachfrage bleibt besonders im Speckgürtel der Metropolen hoch. Zugleich wird aber auch die Nachfrage nach Pflegeheim-Apartments steigen. Dadurch können sich besondere Chancen für Kapitalanleger:innen im Immobilienbereich ergeben. Mehr und detailliertere Informationen erhalten Sie auf den FORAIM-Webinaren zur Immobilie als Geldanlagen.

Demografie und ländlicher Immobilienmarkt: Risiken bei Einfamilienhäuser

Wo die Kinderzahl pro Frau unter 1,5 liegt (Deutschland 2023: 1,38), schrumpft langfristig die Basis für Einfamilienhausnachfrage. In Kombination mit Urbanisierung wird die Werthaltigkeit vieler ländlicher EFH infrage gestellt. Hier kann der Kapitalwert nur bei Standortqualität (z. B. Energieeffizienz, gute Anbindung) oder sehr niedrigen Einstiegspreisen gehalten werden.

Auszug ausgewählter Quellen:

Statistisches Bundesamt – Pflegestatistik 2023

5,7 Mio. Pflegebedürftige zum Jahresende 2023, davon ca. 14 % stationär, 86 % häuslich versorgt
Entwicklung seit 1999: 2,02 Mio. → 2,34 Mio. (2009) → 4,13 Mio. (2019) → 5,69 Mio. (2023) insgesamt, mit leicht sinkendem stationärem Anteil

IW Köln – Studie „Wohnen in Deutschland 2023“

Bestätigt hohe Nachfrage: Starker Wunsch nach Eigentum, Preissteigerung für Eigenheime von unter 2 700 €/m² auf über 3 250 €/m² innerhalb von zwei Jahren (etwa +20 %)

Bundesministerium für Gesundheit (BMG) / Pflegekassen

Gemäß Geschäftsstatistik 2023: 5,58 Mio. Leistungsbezieher(innen), Stationär ca. 843 000 (sozial) + 57 000 (privat) = rund 900 000 vollstationär

Umweltbundesamt – Mikrozensus 2022

Statistischer Bericht “Mikrozensus – Haushalte und Familien” (März 2023)
Enthält Daten zu Seniorenhaushalten und Wohnformen (z. B. EFH-Zweitwohnsitze).

GENESIS Destatis – Hauspreisindex 61262‑0002

GENESIS Online Datenbank unter „Bau- und Immobilienpreisindizes“, speziell Tabelle 61262‑0002 zur Häuserpreisentwicklung.

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