Mietrechtsnovelle 2026 und Immobilien als Kapitalanlage – Auswirkungen

Mietrechtsnovelle 2026 und Immobilien als Kapitalanlage, diese Kombination zeigt einmal mehr: Immobilien als Kapitalanlage sind kein Selbstläufer. Wer heute eine Wohnung, ein Pflegeapartment oder eine Denkmal-AfA-Immobilie erwirbt, sollte nicht nur auf Steuervorteile, Mietrendite oder schöne Exposés achten. Entscheidend ist, ob die Immobilie zur persönlichen Finanzplanung, zur gewünschten Liquidität und zum geplanten Anlagehorizont passt.

Der vom Deal-Magazin aufgegriffene Beitrag zur Mietrechtsnovelle (1) verweist auf die Kritik von „Wohnen im Eigentum“, kurz WiE (2). Danach könnten private Vermieter durch neue Regeln zu Indexmieten, Möblierung, Kurzzeitvermietung und Kündigungsschutz wirtschaftlich stärker belastet werden. WiE betont zugleich, dass private Vermieter einen großen Teil des Mietwohnungsbestands bereitstellen und vermietete Immobilien für viele Menschen ein Baustein der Altersvorsorge sind.

Die Bundesregierung hat am 29. April 2026 neue Regeln zum besseren Mieterschutz auf den Weg gebracht (3). Vorgesehen ist unter anderem: Indexmieten sollen in angespannten Wohnungsmärkten begrenzt werden; jährliche Indexsteigerungen oberhalb von drei Prozent sollen nur noch zur Hälfte mieterhöhend berücksichtigt werden. Bei möblierten Wohnungen soll der Möblierungszuschlag gesondert ausgewiesen werden; bei vollmöblierten Wohnungen sollen maximal zehn Prozent der Nettokaltmiete als angemessen gelten. Außerdem sollen Kurzzeitmietverträge zeitlich klarer begrenzt werden.

Wichtig: Es handelt sich um ein Gesetzesvorhaben, das noch das parlamentarische Verfahren durchläuft. Änderungen sind also möglich. Haufe (4) weist ausdrücklich darauf hin, dass der Regierungsentwurf nun ins parlamentarische Verfahren geht und dort noch angepasst werden kann.

Für Kapitalanleger bedeutet das: Die Frage lautet nicht mehr nur „Welche Rendite steht im Prospekt?“, sondern: Wie belastbar ist die Mietstrategie, wenn Regulierung, Kosten, Zinsen, Sanierungsbedarf und Exit-Markt zusammengedacht werden?

Gerade private Vermieter stehen vor einem Zielkonflikt. Mieter sollen geschützt werden – das ist sozial nachvollziehbar. Gleichzeitig müssen Vermieter steigende Instandhaltungs-, Finanzierungs-, Verwaltungs- und Energiekosten tragen. Der Deutsche Mieterbund begrüßt die Reform dagegen ausdrücklich als wichtigen Schritt für mehr Mieterschutz, fordert teilweise sogar weitergehende Begrenzungen, etwa bei Indexmieten und Kurzzeitvermietungen (5) .

Damit wird klar: Immobilienanlage ist nicht nur Objektkauf. Sie ist Finanzplanung unter rechtlichen, steuerlichen und politischen Rahmenbedingungen.

Am unmittelbarsten betroffen sind klassische vermietete Eigentumswohnungen, besonders in angespannten Wohnungsmärkten. Hier können Mietpreisbremse, Indexmietbegrenzung, Regeln für möblierte Vermietung und mögliche Einschränkungen bei kurzfristigen Mietmodellen direkt auf die Ertragsplanung wirken.

Das gilt besonders für Anleger, die mit folgenden Annahmen kalkulieren:

• regelmäßige dynamische Mietsteigerungen,
• möblierte Vermietung mit deutlichem Aufschlag,
• Kurzzeitvermietung oder flexible Mietmodelle,
• späterer Verkauf an Kapitalanleger mit Renditefokus.

Eine Wohnung kann weiterhin sinnvoll sein. Aber sie muss nüchterner gerechnet werden: Kaufpreis, Nebenkosten, Finanzierung, Instandhaltung, Mietrecht, Leerstandsrisiko, Steuer und Exit müssen zusammenpassen.

Bei Pflegeapartments ist die Lage anders. Der private Käufer vermietet in der Regel nicht direkt an einzelne Bewohnerinnen und Bewohner, sondern ist wirtschaftlich an einen Betreibervertrag beziehungsweise langfristigen Miet- oder Pachtvertrag mit dem Pflegeheimbetreiber gebunden. Damit stehen Pflegeapartments nicht im selben direkten Fokus wie klassische möblierte Stadtwohnungen oder Kurzzeitvermietungen.

Zudem spricht der demografische Trend grundsätzlich für Pflegeimmobilien: Ende 2023 gab es in Deutschland knapp 5,7 Millionen Pflegebedürftige; Destatis erwartet je nach Annahme einen weiteren deutlichen Anstieg in den kommenden Jahrzehnten (6).

Trotzdem sollte man Pflegeapartments nicht als „sorglose“ Immobilienanlage betrachten. Der Anlageerfolg hängt stark vom wirtschaftlichen Erfolg des Betreibers ab. Bei Betreiberinsolvenz können Mietausfälle entstehen, ein Nachfolger zahlt möglicherweise weniger Pacht oder verlangt Umbauten.

Einordnung für Anleger:
Pflegeapartments eignen sich eher für Anleger, die langfristig laufende, relativ passive Mieteinnahmen suchen und bereit sind, Betreiber-, Standort- und Spezialimmobilienrisiken zu akzeptieren. Sie sind weniger geeignet für Anleger, die kurzfristige Flexibilität oder einen jederzeit einfachen Wiederverkauf benötigen.

Bei Denkmal-AfA-Immobilien steht häufig ein anderes Anlegerziel im Vordergrund: nicht nur laufende Mieteinnahmen, sondern auch steuerliche Entlastung durch erhöhte Abschreibungen.

Nach § 7i EStG können bei begünstigten Baudenkmalen im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren bis zu neun Prozent sowie in den folgenden vier Jahren bis zu sieben Prozent bestimmter begünstigter Herstellungskosten abgeschrieben werden. Voraussetzung ist unter anderem die Abstimmung mit der zuständigen Denkmalbehörde und eine entsprechende Bescheinigung.

Für vermietete Denkmalimmobilien ist deshalb eine Exit-Strategie nach etwa 11 bis 15 Jahren oft besonders naheliegend:

Nach § 23 EStG sind private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken grundsätzlich steuerlich relevant, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Nach Ablauf dieser Frist kann ein Verkauf im Privatvermögen grundsätzlich außerhalb der Spekulationsfrist liegen; Details sollten steuerlich geprüft werden.

Aus Anlegersicht kann eine Denkmal-AfA-Strategie daher so aussehen:

Zunächst werden steuerliche Entlastung und Vermietung genutzt. Nach Ablauf der steuerlich besonders relevanten Anfangsphase und nach Überschreiten der Zehnjahresfrist wird geprüft, ob ein Verkauf wirtschaftlich sinnvoll ist. Der Zeitraum von 11 bis 15 Jahren ist dabei kein Automatismus, sondern ein Planungsfenster.

Einordnung für Anleger:
Denkmal-AfA-Immobilien passen eher zu Anlegern mit höherer Steuerbelastung, längerer Bindungsbereitschaft und Bereitschaft zur detaillierten Prüfung von Standort, Sanierungsqualität, Mietmarkt, steuerlicher Anerkennung und Wiederverkaufsfähigkeit.

Nicht jede Immobilie erfüllt denselben Zweck.

Eine klassische Mietwohnung kann gut sein, wenn der Anleger langfristig Eigentum aufbauen und sich selbst um Vermietungs- und Instandhaltungsthemen kümmern möchte. Sie ist aber besonders sensibel gegenüber Mietrecht, Mieterstruktur, Lage und laufender Verwaltung.

Ein Pflegeapartment kann interessant sein, wenn möglichst planbare laufende Einnahmen und wenig eigener Verwaltungsaufwand im Vordergrund stehen. Dafür sind Betreiberbonität, Vertragsgestaltung, Standortqualität und die Wiederverkäuflichkeit entscheidend.

Eine Denkmal-AfA-Immobilie kann sinnvoll sein, wenn Steuerwirkung, langfristiger Vermögensaufbau und ein späterer Exit zusammen geplant werden. Hier ist die steuerliche und wirtschaftliche Gesamtbetrachtung besonders wichtig.

Die Mietrechtsnovelle zeigt: Wer Immobilien als Kapitalanlage nur isoliert betrachtet, übersieht leicht die entscheidenden Fragen.

Passt die Immobilie zur Ruhestandsplanung?
Wie lange soll das Kapital gebunden sein?
Welche laufenden Einnahmen werden wirklich benötigt?
Was passiert bei Mietausfall, Betreiberproblemen, Sanierungskosten oder einem ungünstigen Verkaufszeitpunkt?
Und welche Rolle spielen Immobilien im Verhältnis zu liquiden Anlagen, Versicherungen, Geldanlagen und steuerlichen Strategien?

Genau deshalb sind die FORAIM-Webinare zu Immobilien als Geldanlage, privater Finanzplanung und Ruhestandsplanung sinnvoll. Sie helfen, Immobilien nicht als Einzelprodukt zu sehen, sondern als Baustein einer persönlichen Finanz- und Liquiditätsplanung.

Denn eine Immobilie ist nicht automatisch gut, nur weil sie vermietet ist. Und sie ist nicht automatisch schlecht, nur weil das Mietrecht strenger wird. Entscheidend ist, ob Objektart, Anlegerziel, Finanzierung, Steuerwirkung, Risiko und Exit-Strategie zusammenpassen.

Die Mietrechtsnovelle 2026 erhöht den Druck auf private Vermieter und macht deutlich, wie wichtig eine saubere Planung bei Immobilieninvestitionen ist. Klassische Mietwohnungen, Pflegeapartments und Denkmal-AfA-Immobilien reagieren unterschiedlich auf Regulierung, Kosten und Marktveränderungen.

Für Anleger heißt das: Nicht die Immobilie allein entscheidet, sondern die passende Strategie.

Wer Immobilien als Teil seiner Altersvorsorge oder Vermögensplanung nutzen möchte, sollte vor dem Kauf prüfen, welche Objektart zum eigenen Ziel passt – und welche Risiken wirklich getragen werden können.

Hinweis

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung und stellt keine Anlageberatung dar. Er soll Denkanstöße für die persönliche Finanzplanung geben.

Links 

(1) Deal Magazin, 1.5.206, Mietrechtsnovelle schränkt Handlungsspielraum privater Vermieter ein

(2) Wohnen im Eigentum ist ein Verbraucherschutzverband für Wohnungs- und Hauseigentümer:innen, Link

(3) Die Bundesregierung, 29.4.2026, Besserer Schutz für Mieterinnen und Mieter

(4) Haufe Online Redaktion, 29.4.2026, Kabinett beschließt Mietrechtsänderung

(5) DMB Deutscher Mieterbund, 8.2.2026, Überfälliger Vorschlag für besseren Mieterschutz

(6) Destatis, Thema Gesundheit, Pflege