Schwarmstädte: Das klingt gut für Anleger:innen, die eine Immobilie als Kapitalanlage mit Zukunftspotential suchen. Verbindet man mit diesem Begriff doch, dass immer mehr neue Mieter:innen in diese Städze ziehen (neue Mieter:innen „schwärmen“ in die Stadt) und somit Wohnraum noch wertvoller machen. Ein weiterer Grund gerade in Schwarmstädten Immobilien zu kaufen, könnte darin liegen, dass diese Städte anscheinend noch nicht im Fokus der meisten Kapitalanleger stehen. Es genügt allerdings nicht allein auf diese beiden Aspekte zu setzen. Vielmehr empfiehlt es sich, sich etwas näher mit dem Begriff der Schwarmstädte zu beschäftigen. Dies wird nicht nur zeigen, weshalb Schwarmstädte ein besondere Gelegenheit für Immobilienkäufer:innen darstellen, sondern auch welche Wohnungen besonders nachgefragt sein werden.
Bieten Schwarmstädte eine besondere Chancen für Immobilienanleger:innen?
Grundsätzlich ja, denn ein Zuzug neuer Mieter ist in aller Regel positiv. In der Regel trifft dieser Zuzug auf einen beengten Wohnungsmarkt und führt zu steigenden Mieten. Dies wiederum erhöht den Wert der entsprechenden Immobilien. Zugleich scheinen noch nicht viele Anleger:innen die Schwarmstädte als Anlageziel entdeckt zu haben, dies zeigt ein Vergleich unterschiedlicher Standortsuchen bei Google:

Wenn Sie in der Googlesuche den Begriff Schwarmstädte eingeben, kommen Sie auf 13.900 Treffer, der Begriff Schwarmstadt führt zu 20.500 Treffer. Zum Vergleich: Der Suchbegriff Top-Immobilien-Lagen führt zu 1.600.000 Treffern. Tatsächlich scheinen also noch nicht viele mögliche Immobilienkäufer:innen nach Schwarmstädten zu suchen.
Was sind Schwarmstädte?
Eine erste Definition bietet Google, wenn man den Suchbegriff Schwarmstädte eingibt:
„Eine Schwarmstadt ist eine Stadt mit einer Nettozuwanderung an jungen Menschen. Zwar existiert eine grundsätzliche Tendenz zur Wanderungsbewegung vom Land in die Stadt (Landflucht), doch unterscheidet sich dieses Siedlungsverhalten junger Bevölkerungsschichten in einem selektiven Zuzug in relativ wenige Schwarmstädte.“
Eine bildhaftere Definition findet sich in der GdW Studie „Schwarmstädte in Deutschland, Ursachen und Nachhaltigkeit der neuen Wanderungsmuster“ aus dem Jahr 2015 (erstellt von empirica) (1):

Messgrößen für Schwarmstädte als optimale Standorte für Immobilien als Kapitalanlage
Ob eine Stadt eine Schwarmstadt ist, ergibt sich aus dem Kohortenwachstum. Eine Kohorte ist dabei eine bestimmte Altersgruppe.
Beispiel Kohortenwachstum von 335: Aus heute 100 Einwohnern einer Stadt im Alter von 10 bis 14 Jahren werden in sechzig Jahren 335 Einwohner im Alter von 70 bis 74 Jahren. Zur Beurteilung der Zukunftsperspektiven sind aber unterschiedliche (durch das Alter definierte) Kohorten zu betrachten. So unterscheidet empirica zum Beispiel unterschiedliche Schwärme (2):
- Ausbildungsschwarm
- Berufsanfängerschwarm
- Mittelalterschwarm
- Älterenschwarm
Es ist offensichtlich, dass sich aus der Entwicklung dieser sehr verschiedenen Schwärme ein unterschiedlicher Bedarf an Wohnraum ergibt. Bei der Entscheidung für eine Schwarmstadt sollte zudem nicht nur ie vorgenannte Entwicklung über 60 Jahre, sondern auch über kürzere Zeiträume alls Maßstab gesetzt werden. Beides ist wichtig für Immobilienkäufer, denn die Kohortenwachstumsrate kann eine Prognose der zukünftigen Bevolkerungszahl nicht ersetzen (3). Das mag nun ernüchternd klingen. Sind Schwarmstädte nun doch kein Auswahlkritierium, um besonders zukunftsträchtige Immobilienstandorte zu finden, weil es in Schwarmstädte zwar ein Kohortenwachstum geben könnte, obwohl die Einwohnerzahl insgesamt nicht wächst? Wir sehen, dies nicht so. Denn andersherum wird eine Stadt mit einer absolut steigender Bevölkerungszahl nicht allein aufgrund der Zunahme der Bevölkerungszahl interessant für Anleger:innen sein. Ist zum Beispiel ein hohes Bevölkerungswachstumwachstum nur durch sehr einkommensschwache Einwohner bestimmt, so verspricht dies sicherlich keine „rosige“ Zukunft für Immobilienanleger:innen.
Auswahlkriterien für Immobilien als Kapitalanlage in Schwarmstädten
Für eine optimale Immobilienkaufentscheidung ist sicherlich nicht das Kohortenwachstum, also das Wachstum der Einwohner einer bestimmten ursprünglichenn Altersgruppe über einen Zeitraum von 60 Jahren entscheidend. Denn in diesem Zeitraum durchlaufen die betrachteten Einwohner:innen verschiedene Schwarmphasen wie zum Beispiel den Berufsanfänger- und Mittelalterschwarm. Offensichtlich haben diese Berufsgruppen unterschiedliche Wohnbedürfnisse. Positiv ist es zum Beispiel, wenn man mit der als Kapitalanlage ausgewählten Wohnung die Wohnbedürfnisse unterschiedlicher Altersgruppen abdeckt. Lassen sich zum Beispiel positive Wachstumszahlen für den Berufsanfängerschwarm und den Älterenschwarm ermitteln, so ergibt sich daraus eine bestimmte optimale Wohnungsgröße.
Derartiges Wohnen kann als kompaktes Wohnen bezeichnet werden. Hierunter kann man Micro-Apartments und kleine Wohnungen zwischen 1,5 bis 2,5 Zimmer zusammenfassen. Hierzu der Leiter des Research Cube Real Estate (4):
„Wir sehen ein hohes Interesse an dieser Wohnform, und zwar von Menschen in allen Altersstufen – vom Studierenden über Projektarbeitende bis hin zu Senioren. Gerade Letztere sind in Zukunft wahrscheinlich noch deutlich aktiver und mobiler als heute. Deshalb gehen wir davon aus, dass sich Senioren zu einer wichtigen Zielgruppe entwickeln.“
Diese Kernaussage basiert auf eine umfangreiche Studie des Institut der deutschen Wirtschaft, kurz IW. (5) Wohnungen für Kompaktes Wohnen können also grundsätzlich eine gute Kapitalanlage darstellen. Wobei diese Aussage nicht ausschließt, das auch größere Wohnungen für Anleger:innen in Schwarmstädten interessante Perspektiven bieten. Es kommt eben auch auf die Erschwinglichkeit der Wohnungen für die künftigen Mieter:innen an.
Schwarmstädte – Nicht immer mit „alten“ Standortkriterien zu identifizieren
Übliche Kriterien zur Bestimmung eines optimalen Immobilienstandorts stellen auf vielfältige Strukturdaten der jeweiligen Stadt ab. Diese sogenannten harten Faktoren (wie z.B. Verkehrsanbindung, Arbeitsmarkt, Mietkosten) greifen aber bei Schwarmstädten nicht immer. Darauf weist die Beratungsgesellschaft NSI CONSULT hin (6):
„Die Bedeutung der Attraktivität des Wohnstandortes hat immens zugenommen. Es herrscht nur ein schwach ausgeprägter Zusammenhang zu den harten Standortfaktoren einer Kommune, vielmehr sind es die weichen Faktoren, die eine Wanderung beeinflussen.“
Weiche Faktoren sind z.B. Erholungs-, Kultur- und Freizeitangebote, Bildungsangebote, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung.
Fazit
Angesichts der sehr hohen Kaufpreise in den bekannten Metropolen Deutschlands bieten die meist günstigeren Immobilien in Schwarmstädten eine äußerst interessante Anlagemöglichkeit im Bereich der Immobilien. Bei Interesse nehmen Sie hier Kontakt mit uns auf:
Quellen/Links:
(1) GdW Studie: Schwarmstädte in Deutschland, Ursachen und Nachhaltigkeit der neuen Wanderungsmuster, 2015 – hier Seite 1
(2) ebenda – Seite 6
(3) ebenda – Seiten 9 und 10: Exkurs: Anmerkungen zur Kohortenwachstumsrate
(4) Deal Magazine, Studie: Kompakte Wohnformen trotzen dem Corona-Jahr 2020 , 9.8.2021
(5) NSI CONSULT: Schwarmstadt oder Schwundstadt? Attraktivität und Erfolg lassen sich steuern und messen 16.2.2020