Unser Berateralltag zeigt – und dies wird auch unterstützt durch das Ergebnis einer großen Umfrage -, das nachdem die optimale Immobilie als Geldanlage gefunden ist, noch einige Hürden zu überwinden sind, damit es tatsächlich zum Kauf kommen kann. Es besteht immer die Gefahr, dass ein/e andere/r Kaufinteressent den Zuschlag erhält. Die Nachfrage nach einer Immobilie, sowohl zur Selbstnutzung also auch als Geldanlage, ist weiterhin hoch. Ein bedeutender Grund hierfür liegt in den diametral gegensätzlichen Auswirkung des aktuellen Zinsniveaus. Sparer/Innen erhalten keine Erträge mehr auf konventionelle Geldanlagen und müssen im Gegenteil häufig Strafzinsen zahlen. Wer dagegen ein Kredit für eine Immobilie aufnimmt, erhält hierfür historisch niedrige Zinsen. Allerdings spüren nicht nur Sparer/innen das niedrige Zinsniveau, sondern zunehmend mehr auch die Banken. Und dies erklärt, weshalb heute die Finanzierungsplanung für Immobilienerwerber grundlegend anders verläuft als zu früheren Zeiten. Wer also die optimale Immobilie als Geldanlage gefunden hat, sollte im Vorwege wissen, welche Hürden auf dem Weg zum tatsächlichen Erwerb zu nehmen sind.
Zunächst zur Umfrage: „So verspielen Käufer ihre Chance auf die Traumimmobilie“. Das Fachmagazin für Immobilieninvestments Deal Magazin veröffentlichte hierzu eine Umfrage unter 200 bundesweit tätigen Immobilienmaklern (1). Zwischen 30-50 % der an dem Erwerb einer Immobilie Interessierten erscheinen ohne ausreichende Vorbereitung zum Besichtigungstermin. Man sollte diese Zahlen umdrehen, damit deutlich wird, dass diese 30-50 % deutlich geringere Chance haben die Immobilie zu erwerben. Denn immerhin die andere Hälfte der Interessenten kann schnell entscheiden. Dies verbessert die Chance auf den tatsächlichen Erwerb der Immobilie deutlich. Hier die Gründe der unzureichenden Vorbereitung:
1.Schritt Richtige Einschätzung der finanziellen Möglichkeiten
Eine Überschätzung der finanziellen Möglichkeiten lässt sich leicht durch frühzeitige Planungsrechnungen vermeiden. Allerdings berücksichtigen die meisten Planungsrechnung nur die aktuellen Kriterien, die den Erfolg eine Immobilie bestimmen. Hierzu gehören zum Beispiel die Mieteinnahmen in Relation zum Kaufpreis aber auch die steuerlichen Auswirkungen. Beides kann sich im Laufe der Zeit ändern. Um hier nicht nur die aktuellen finanziellen Möglichkeiten zu berücksichtigen, sollten auf jeden Fall auch zusätzliche Szenarien berechnet werden, die nach dem Kauf einer Immobilie eintreten könnten. Derartige Berechnungen erstellen wir Interessenten zeitig vor dem möglichen Erwerb kostenfrei. Dabei gehen diese Berechnung soweit, dass auch ermittelt wird, bei welchem möglicherweise gesunkenen späteren Wiederverkaufspreis der Immobilie immer noch ein Gewinn erzielt werden kann.
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2.Schritt: Prüfung konkreter Finanzierungsmöglichkeiten
In einem zweiten Schritt sollten dann zeitig vor dem Erwerb der Immobilie konkrete Bankangebote geprüft werden. Es ist noch nicht lange her, dass nur wenige Angaben benötigt wurden, um entsprechende Finanzierungsangebote bei unterschiedlichen Banken einzuholen. Wesentlich war das Einkommen und das Eigenkapital. Inzwischen richten sich die Angebote der Banken nach mehr Kriterien. Zudem sind diese Kriterien bei den einzelnen Banken und Sparkassen sehr unterschiedlich und ändern sich laufend. Hier nur beispielhaft einige dieser Kriterien:
Zur Ermittlung der Tragfähigkeit der Finanzierung wird nicht nur das verbleibende Einkommen nach den laufenden Ausgaben und Lebenshaltungskosten berechnet. Einige Banken ziehen zusätzliche Pauschalen zum Beispiel für das Auto ab. Auch für den Ansatz der Lebenshaltungskosten sind nicht die tatsächlichen Lebenshaltungskosten maßgebend, sondern unterschiedlich je nach Bank Pauschalsätze, die sich nach der Anzahl der Haushaltsangehörigen richten.
- Als zusätzliche Einnahmequellen berücksichtigen einige – nicht alle – Banken auch die möglichen Steuerersparnisse.
- Unterschiedlich sind auch Vorgaben für Mindestgrößen der Wohnungen.
- Unabhängig von der Ermittlung der finanziellen Tragfähigkeit fordern einzelne Banken bei Selbstständigen einen Mindestgewinn. Ohne dass dieser dargelegt wird, findet keine konkrete Prüfung statt.
- Auch die Nutzungsart der Immobilie zum Beispiel eine Vermietung an Studenten kann ein Ausschlusskriterium sein.
Weshalb es komplexer geworden ist, Finanzierungsangebote zu vergleichen.
Auf den ersten Blick scheint es schwer erklärlich, weshalb die Banken so unterschiedlich an das Thema Finanzierung herangehen und vor allen Dingen die Anforderung immer wieder ändern. Wir gehen davon aus, dass die Entscheidung der Bank davon bestimmt wird, mit welchen internen Erträgen und welchem Ausfallrisiko jede einzelne Finanzierung bewertet wird. Weil generell die Erträge der Banken durch das niedrige Zinsniveau stark gesunken sind, sind die Banken einerseits gezwungen, möglichst viel Kredite auch mit geringer Zinsmarge zu vergeben. Sie müssen allerdings auch immer das Ausfallrisiko kalkulieren.
Wie wichtig es für Banken und Sparkassen ist, möglichst viele Einnahmequellen zu erschließen, zeigt sich daran, dass die Eigenkapitalrendite der 112 wichtigsten europäischen Banken im letzten Quartal des Jahres 2020 um 70 % gesunken. Sie betrug im Schnitt nur noch 1,53% Prozent (2). Durch das nicht konkret absehbare Ende der Corona-Krise sind allerdings auch mögliche Ausfälle von Krediten an Unternehmen schwer zu kalkulieren. Je nachdem wo die Geschäftsschwerpunkte der Banken liegen, wird die einzelne Bank hiervon in unterschiedlichen Ausmaße betroffen sein können.
Passende Hilfestellung durch FORAIM
Für den Käufer eine Immobilie ist es daher wichtig, möglichst frühzeitig zu vergleichen, welche Banken und Sparkassen die gewünschte Immobilie zu welchen Konditionen finanzieren würde. Auch hier bietet FORAIM Hilfestellung, indem wir über laufend aktualisierte Datenbanken einen aussagekräftigen Vorabcheck erstellen.
Eine erste gute Vorbereitung zum Immobilienerwerb bietet die Teilnahme unserer regelmäßig stattfindenden Webinare zum Thema Immobilien als Kapitalanlage. Darüber hinaus bietet FORAIM individuelle Onlineberatung an.
Quellen/Links
(1) Deal Magazin, 09.04.2021 Umfrage: So verspielen Käufer ihre Chance auf die Traumimmobilie
(2) FAZ, 12.04.2021, Corona-Krise drückt Ertragskraft europäischer Banken deutlich
